ES – INVERSIÓN INMOBILIARIA COMERCIAL: ¿EL FIN DE LA “APUESTA SEGURA”?

Ante las pérdidas catastróficas de la pandemia, los inversores inmobiliarios comerciales de EE.UU. se están volcando en la tecnología como cobertura ante un futuro incierto.  ¿Seguirá el ejemplo de México?

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Históricamente, la inversión inmobiliaria ha sido una apuesta relativamente segura.  En los albores de la era de las puntocom, la inversión en startups era sólo para aquellos con la piel más gruesa.  Se invirtieron enormes sumas de dinero en cientos de empresas emergentes de alto concepto, como WebVan, Myspace y eToys, que se hundieron espectacularmente, sin dejar rastro, bajo las olas.  La inversión inmobiliaria, especialmente la de tipo comercial, se consideraba un camino mucho más estable.  Incluso si la nueva empresa de moda que había alquilado tu espacio de oficinas de diez mil pies cuadrados en SOMA se hundía de la noche a la mañana, había otra justo detrás de ella, llena de dinero de Fondos de inversión de riesgo y lista para instalarse.  Su inversión estaba, como mínimo, basada en el edificio físico.  Su valor relativo estaba sujeto a la demanda general del mercado, pero era improbable que la propuesta de valor fundamental -alojar a los trabajadores de las oficinas- se redujera a cero.   

A mediados de la década de 2010, esta sabiduría convencional se puso en tela de juicio.   Las ideas y los conceptos, especialmente los que se expresaban en forma de software, se volvieron cada vez más valiosos.  Los activos tangibles y las ubicaciones físicas, que antes eran una piedra angular del valor duradero, empezaron a considerarse anclas, lo que hacía más difícil que sus propietarios se adaptaran rápidamente a las necesidades cambiantes del mercado.  Este cambio se vio en los mercados cuando empresas tradicionales como General Electric, ExxonMobile y Pfizer fueron sustituidas por Apple, Facebook, Google y Amazon como las más valiosas en términos de marca y capitalización de mercado.

Tal vez lo más irritante para el mundo de la inversión inmobiliaria fue el éxito de AirBnB y WeWork, dos recién llegados de alto concepto orientado a la tecnología que se colaron en la fiesta inmobiliaria y construyeron una capitalización de mercado para sí mismos por valor de muchas veces la de los fondos de inversión inmobiliaria tradicionales que habían estado trabajando durante décadas.

Entonces llegó Covid.

La tendencia a la “virtualización” que había estado rondando ominosamente en el fondo se convirtió en el paradigma dominante, de la noche a la mañana.  En un mes, las oficinas comerciales pasaron de ser bulliciosos centros de cultura a cavernosas y silenciosas tumbas.   James Gorman, el director general de Morgan Stanley, que hasta el año pasado había sido el mayor inquilino de oficinas en la ciudad de Nueva York, con más de 180.000 trabajadores en sus oficinas, declaró recientemente que han “demostrado que podemos operar sin huella de carbono”.  El impacto del “trabajo desde casa” tendrá una repercusión dramática en todo el ecosistema urbano: desde el tráfico, hasta restaurantes, pasando por los impuestos. 

Y puede que el dolor todavía esté empezando.  La fiabilidad histórica de los bienes inmuebles comerciales como clase de activos puede ser su perdición, ya que se han concedido préstamos masivos contra lo que era, hasta hace poco, un flujo de ingresos seguro.  A medida que los inquilinos dejaban expirar sus contratos y otros se veían incapaces de pagar sus alquileres, los propietarios empezaron a retrasarse en sus deudas mientras el número de impagos seguía aumentando.

Después de pasar meses de negación, muchos de los inversores inmobiliarios más previsores pasaron a la acción.  Tras quedarse al margen y ver cómo se disparaba el valor de las empresas que potenciaban la virtualización de la oficina (Slack, Zoom, Amazon), decidieron que, si no puedes vencerlas, únete a ellas.

En el segundo semestre de 2020 se produjo una oleada de actividad inversora en tecnología inmobiliaria, con vehículos de capital privado de nueva creación denominados Sociedades de Adquisición con Fines Especiales (SPAC) que se fusionaron con startups de Proptech ya existentes.  En julio 2020, Porch se fusionó con Proptech Acquisition Corp (por un valor de 523 millones de dólares).  En septiembre, OpenDoor acordó fusionarse con Social Capital Hedosophia II, con lo que la empresa privada pasó a cotizar en bolsa.  Mientras que en noviembre, Tishman Speyer, uno de los mayores arrendadores de inmuebles comerciales de Estados Unidos, lanzó un fondo de 300 millones de dólares para invertir en Proptech.

Esto es sólo la punta del iceberg de los inversores inmobiliarios que acuden en masa a las empresas Proptech.  La reciente pandemia fue el catalizador necesario para motivar a la comunidad de inversores inmobiliarios a mirar hacia el futuro.  Aunque tradicionalmente ha tardado en adaptarse a la tecnología, este mercado está recuperando el tiempo perdido.

¿Pero qué pasa al sur de la frontera?  ¿El tradicionalmente lucrativo sector inmobiliario mexicano hará un movimiento similar?

Si los inversores inmobiliarios de EE.UU. son uno de los últimos grupos en subirse al carro de la tecnología, sus homólogos de México parecen no saber que el carro existe.  En términos generales, la inversión mexicana en tecnología, medida por los fondos de capital de riesgo desplegados, es menos de la mitad del 1% de la de Estados Unidos.  Incluso corregida por el tamaño del PIB, la cantidad es ínfima.   De esa escasa cantidad, sólo el 7% se invierte en Proptech.

Para México, la automatización y modernización del espacio inmobiliario representa una enorme oportunidad.  Los propietarios, tanto grandes como pequeños, tienen una enorme ventaja.  Pueden invertir en startups Proptech en fase inicial a bajas valoraciones.  A continuación, al proporcionar orientación y desplegar estas soluciones en toda la red de sus edificios, no sólo aumentan el valor de sus propiedades inmobiliarias a través de la modernización, sino que impulsan un aumento dramático en la valoración de la startup.  Las rondas de inversión posteriores, ya sea con una empresa de capital riesgo o a través de capital privado, a valoraciones mucho más altas, les permitirían cobrar una parte de sus participaciones a muchas veces su base de costes.     

Hasta ahora hemos creado y lanzado dos startups de Proptech.  La primera, LobbyFix, es una solución de gestión de visitas que está viendo una rápida adopción en edificios como Distrito La Perla en Guadalajara y Fibra MTY en Ciudad de México y Monterrey.   La segunda, EasyLex, es una plataforma en línea que facilita la creación, negociación, ejecución y almacenamiento de documentos legales como los contratos de alquiler.      

Aunque la pandemia ha asestado un tremendo golpe a la comercialización de bienes raíces comerciales en México, predecir el fin de los horarios de oficina puede ser prematuro.  Trabajar juntos, cara a cara, es un rasgo humano básico que se remonta al principio de los tiempos.  Los efectos de la COVID 19, aunque no tienen precedentes, es poco probable que reajusten por completo la necesidad humana de conexión.

Trabajar a distancia puede parecer una panacea al principio, pero sus inconvenientes están empezando a aparecer.  Para muchos, especialmente para los desarrolladores y otros trabajadores tecnológicos, el grupo social está formado por los compañeros de trabajo.  Parece que la falta de reuniones en persona, y de conversaciones en el pasillo, ha hecho proliferar la ansiedad y la depresión en el lugar de trabajo.

Asimismo, es difícil crear un sentido de cohesión de grupo o un propósito compartido cuando los compañeros de trabajo sólo existen como nombres de Slack.  La cultura de la empresa se construye a través de las interacciones cotidianas en el mundo real y, sin ellas, los empleados se sienten más como engranajes reemplazables en la máquina.  Con esto como telón de fondo, la motivación y la retención de los empleados se vuelven difíciles.

Al final, cuando las oficinas empiezan a abrirse tímidamente, es probable que vuelvan a surgir las razones por las que nos sentimos atraídos originalmente por la oficina.   Cuando los equipos presenciales empiecen a sentirse más productivos y con más energía, veremos una sutil motivación e impulso para “volver a unirse” a la manada.  Perderse los cotilleos de la sala de juntas o del refrigerador acabará por dejar a los trabajadores remotos fuera de juego y en desventaja.  Cuando las vacunas se conviertan en la norma y la pandemia se desvanezca, podemos esperar que surja algún modelo híbrido.  El tradicional horario de oficina de 8 a 5, de lunes a viernes, puede ser cosa del pasado, pero es igualmente probable que la mayoría de los empleados quieran tener algún tipo de presencia física.

Si bien es cierto que la pandemia ha puesto de manifiesto un futuro incierto para los trabajadores que trabajan en la oficina, es probable que surja un modelo híbrido, en el que los trabajadores equilibren su tiempo entre el horario de oficina y el de casa, a medida que el COVID retroceda.

Esta breve pausa o reajuste del sector inmobiliario representa una excelente oportunidad para que los propietarios se replanteen su relación con la tecnología y el futuro.  Aquellos que comprendan esta realidad y diversifiquen agresivamente su cartera para incluir Proptech estarán en ventaja a medida que surja este nuevo mundo feliz (“Brave New World”)